Wohnung verkaufen

Besonderheiten im Gegensatz zum Hausverkauf

Wenn Sie eine Miet- oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchten, gibt es spezifische Umstände, die sie vor der Veräußerung beachten sollten. Im Gegensatz zum Verkauf einer andersartigen Immobilie spielen beim Wohnungsverkauf das Gemeinschaftseigentum und die Mieterfrage eine besondere Rolle. Zusätzlich erfahren Sie welche Faktoren den Verkaufspreis beeinflussen und welche Steuerfallen Sie auf jeden Fall vermeiden sollten, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen.

Wohnung verkaufen: die Besonderheiten kurz zusammengefasst

  1. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, veräußern sie auch Mieteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum.
  2. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, beachten Sie die Rechte Ihres Mieters, der könnte u.U. ein Vorkaufsrecht besitzen.
  3. Beim Verkauf Ihrer Wohnung können Steuern anfallen, die sich vermeiden lassen, wenn zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf liegen.
  4. Im Gegensatz zum Hausverkauf können bei Wohnungen zusätzliche Faktoren wie die Etage erheblichen Einfluss auf den Verkaufspreis nehmen.

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Die Bedeutung des Gemeinschaftseigentums, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, veräußern Sie ebenfalls Mieteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Klassischerweise teilen sich mehrere Wohnungen in einem Gebäudekomplex bestimmte Anlagen wie Außenwände, Treppenhäuser und die Zentralheizung. Diese fallen unter das Gemeinschaftseigentum. Wenn nicht gesondert geregelt, bestimmen diese Anteile die Kostenaufteilung bei Reparaturen oder Renovierungen. Potenziellen Käufern sind diese Verhältnisse sehr wichtig, weil sie Einfluss auf deren zukünftige Instandhaltungskosten haben. Geben Sie ihnen daher immer Einsicht in die sog. Teilungserklärung. Dort sind die Miteigentumsanteile festgeschrieben.

Weitere wichtige Unterlagen, um Ihre Wohnung seriös zu verkaufen

Neben der schon genannten Teilungserklärung müssen Sie noch weitere wichtige Unterlagen beschaffen und aufbereiten, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen. Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie anstreben zählen dazu generell:

  • Grundbuchauszug
  • Amtliche Flurkarte
  • Bauplan mit Grundrissen
  • Nachweis zu Wohn- und Nutzflächen
  • Energieausweis
  • Auflistung von Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen
  • Betriebskostenaufstellung
  • Grundsteuerbescheid
  • Nachweis zu eventuellen Grundschulden
  • Genehmigter Bebauungsplan
  • Abnahmebescheinigung (bei neueren Gebäuden)
  • Versicherungsnachweise

Im Speziellen benötigen potenzielle Käufer einer Wohnung noch weitere Unterlagen, um eine Kaufentscheidung treffen zu können:

  • Aktuelle Hausgeldabrechnung
  • Protokolle zu den letzten Eigentümerversammlungen
  • Mietvertrag (bei einer vermieteten Wohnung)

Darauf ist zu achten, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen

Im Gegensatz zur Veräußerung einer leerstehenden Wohnung, müssen sich Eigentümer einer vermieteten Wohneinheit vor dem Verkauf mit den Rechten der Mieter befassen und diese berücksichtigen.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, haben Mieter:

  • abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses, zwischen drei und neun Monaten Kündigungsschutz
  • Schutz vor willkürlichen Mieterhöhungen
  • das Recht Besichtigungen an bestimmten Tagen oder Zeiten zu weigern
  • ein Vorkaufsrecht, wenn vor dem Verkauf die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde

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Eine umgewandelte Eigentumswohnung verkaufen

Besitzen Sie ein Mietshaus mit mehreren Wohneinheiten und wollen diese veräußern, macht es Ertrags-technisch Sinn die Immobilie nicht im Ganzen, sondern „scheibchenweise“ an verschiedene Eigentümer zu verkaufen. Dafür müssen Sie die Mietwohnungen zuerst in Eigentumswohnungen umwandeln. Der eigentliche Prozess beschreibt einen rein formellen Akt beim Notar, der allerdings erst von den örtlichen Behörden genehmigt werden muss und zusätzlich mit Kosten verbunden ist.

Wichtiger Hinweis: Wenn Sie Ihre Wohnung nach einer Umwandlung verkaufen, genießen Mieter nicht nur das Vorkaufsrecht und eine gesetzlich geregelte Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten, sondern auch eine Kündigungssperrfrist. Abhängig vom Bundesland können so die Kündigungsfristen für Mieter auf drei bis zehn Jahre ausgeweitet werden.

Steuerfallen, die Sie beim Verkauf einer Immobilie vermeiden sollten

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, können Steuern anfallen. Grundsätzlich sind Sie bei privaten Veräußerungsgeschäften verpflichtet die Einkommenssteuer an den Fiskus zu entrichten. Beim Verkauf einer Immobilie nennt man das auch Spekulationssteuer. Die können Sie jedoch umgehen, falls Sie eine der zwei folgenden Bedingungen am Verkaufsstichtag erfüllen:

  1. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist abgelaufen, d.h. zwischen dem Kauf und Verkauf einer Immobilie liegen zehn Kalenderjahre.
  2. Die Wohnung wurde im Jahr des Verkaufs und in den vorangegangen zwei Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Wohnung verkaufen ist Silber, warten ist Gold

Eine weitere Steuerfalle wartet, wenn Sie Ihr Mietshaus noch zu Mietzeiten und vor dem Verkauf in mehrere Eigentumswohnungen umwandeln. Wenn Sie dann einzelne Wohnungen verkaufen wollen, entscheidet die Drei-Objekt-Grenze über die Tatsache, ob Einkommens- und Gewerbesteuern anfallen. Veräußern Sie ab dem Zeitpunkt der Umwandlung innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Wohnungen, können die Gewinne besteuert werden. Die Besteuerungsgrundlage sieht der Fiskus im gewerblichen Grundstückshandel. Um diese Steuerfalle zu vermeiden und damit mit mehr Profit Ihre Wohnung zu verkaufen, lohnt es sich zehn Jahre nach der Umwandlung mit der Veräußerung zu warten.

Diese Faktoren beeinflussen den Preis, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen

Genau wie bei einem Hausverkauf wird der Marktwert Ihrer Immobilie durch die Berechnung des Verkehrswerts bestimmt. Dazu werden im Idealfall das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren angewandt. Hohe Preise erzielen vor allem Neubauten in guter oder sehr guter Lage. Aber auch andere Faktoren wirken sich auf den Verkaufspreis aus:

  • Die Etage: Erdgeschosswohnungen mit Garten verzeichnen eine höhere Nachfrage als Wohnungen in den oberen Stockwerken
  • Die Dimensionen: mehr Quadratmeter an Nutz- und Wohnfläche und eine stattliche Raumhöhe sorgen für höhere Angebotspreise, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen
  • Die Ausstattungsmerkmale: hierunter fallen beispielsweise die Anzahl der Fenster, die Art der Heizung, das Material der verlegten Böden oder mitgeliefertes Mobiliar

In jedem Fall lohnt es sich Ihre Wohnung und die zugehörigen Ausstattungsmerkmale von einem objektiven Fachmann bewerten zu lassen. Damit wird sichergestellt, dass Sie zu hohe Preise für Ihre Wohnung vermeiden und womöglich potenzielle Käufer abschrecken.

Wann kann ich meine Wohnung verkaufen?

Die langen Tage im Frühjahr und im Sommer eignen sich besonders zum Verkauf Ihrer Wohnung. Gute Lichtverhältnisse sind einerseits das A und O für aussagekräftige Fotos, andererseits lassen sich im Schnitt pro Tag mehr Wohnungsbesichtigungen durchführen als im Winter.

Wie lange dauert es eine Wohnung zu verkaufen?

Je nach Marktsituation, Zustand und Standort kann der Verkauf Ihrer Wohnung zwischen drei und neun Monaten dauern. Eine gepflegte und zu einem reellen Marktpreis angebotene Neubau-Wohnung an einem attraktiven Standort verkauft sich tendenziell am schnellsten.

Wie verkaufe ich eine Wohnung?

Um eine Wohnung zu verkaufen, folgen Sie diesen 13 Schritten:

  1. Ggf. in Eigentumswohnung umwandeln
  2. Unterlagen zusammenstellen
  3. Verkaufszeitraum festlegen
  4. Zielgruppe erörtern
  5. Preis bestimmen
  6. Exposé erstellen
  7. Verkaufskanal wählen und Wohnung anbieten
  8. Besichtigungen durchführen
  9. Angebote einholen
  10. Kaufkraft von potenziellen Käufern prüfen
  11. Vertrag aufsetzen
  12. Notartermin
  13. Übergabe